10月底，堪称住房租赁市场证券化破冰之举的“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”和“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”成功落地，吹皱了房地产业和金融业的一池春水。
其实，这并非房地产信托投资基金（REITs）首次敲门，早在2002年中国便开始了REITs的相关研究，但受制于制度瓶颈，进展一直非常缓慢。如今，在高举住房租售并举大旗的时代背景下，、房地产商和政府的推动，有望走上发展的快车道，甚至有业内人士预测，当前正是中国REITs市场崛起的前夜。
REITs加速落地，或催生公募REITs渐行渐近
REITs，即房地产投资信托基金，是一种以发行收益凭证的方式募集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。简而言之，REITs的核心理念就是把流动性较低、单笔规模极大的房地产投资转化为小而分散的证券资产，让房地产可以像股票一样在二级市场进行交易。
尽管已在中国市场蛰伏十多年，但中国目前尚未出现严格意义上的REITs产品。国内试水的REITs几乎都是以私募形式发行，主要面向机构投资人，对投资者人数、资金起点均有较高门槛要求。而号称“中国首只公募房地产投资基金”的鹏华前海万科REITS，其本质也只是建设-经营-转让（BOT）项目收益权的证券化产品，离真正的公募REITs仍有距离。
然而，随着REITs项目的加速落地，真正的公募REITs还会远么？不少业内人士高呼，推出公募REITs试点正当其时，中国标准化的公募REITs时代即将来临。更有专家支招，以“公募基金+ABS”模式实现公募REITs发行是在目前现有法律框架下的最优解。对于真正REITs何时来到这一问题，国务院发展研究中心REITs课题组组长孟晓苏的看法极为乐观：“交不交税、收益率如何都不重要，关键是只有在资本市场公募和全流通才是真正的REITs。到底哪个省市能发行中国第一只公募REITs还是个未知数。我们希望这些试点的省市敢为天下先，能切实推进基础设施资产证券化，真正做成公募REITs。”
REITs成融资新宠儿， 或开启房地产轻资产的未来
我国房地产行业已走上了十字路口，以前高杠杆、高利润、高负债的粗狂发展模式已难以为继。随着“房子是用来住的、不是用来炒的”这一基本定位的提出，规模达数万亿元的长租公寓将迎来发展的黄金时期。政策的引导、市场的转向，正引导越来越多的房企转型租售并举、加强自持运营，同时将期待的目光投向房地产资产证券化。
春江水暖鸭先知。从去年开始，万科、龙湖、碧桂园、绿地等一批标杆房企纷纷涉足住房租赁市场，而每一只被冠以“首单”的REITs产品问世，都标志着我国在REITs领域的一次重大突破。目前，国内“类 REITs”产品市场的累计发行规模约 400 多亿元，其中 2016 年上半年交易所发行规模超过 174 亿元。业内人士预计，未来中国公募 REITs 市场规模将达到 4 万亿至 12 万亿元。待市场进入成熟阶段后，中国REITs规模有望远远超过美国，发展空间更加广阔。
前期资金投入较大，仅靠租金回收运转太慢⋯⋯为何尽管前路挑战重重，但各路资本仍然加速布局住房租赁市场？除了看重住房租赁市场广阔的发展空间外，对房地产商而言，更为直观地是REITs为房产项目提供了另一个市场和去向,这不仅有利于开发商腾出资金, 降低企业杠杆率，也有利于其盘活存量经营性地产，从而向轻资产化转型。特别是，对于投资回收周期较长的商业地产项目来说,开发商可以借助REITs获得较低成本的资金,且无需分割出售不动产,减少了开发商在开发前期及运营早期对银行信贷的依赖。
理性看待REITs投资， 诸多因素限制收益尚难理想
在“限购、限贷、限价、限售”的严厉措施下，带着“付息率高、流动性好、风险分散”诸多光环的REITs似乎能为中小投资者提供分享房地产行业增长收益的新渠道。
按照投资模式不同，REITs可分为权益型（equity REITs）、抵押型（mortgage REITs）和混合型（hybrid REITs）。权益型REITs指获得不动产产权以取得经营收入，投资收益来自租金和不动产的增值; 抵押型REITs指直接向不动产所有者或开发商提供抵押信贷,或通过购买抵押贷款支持证券间接提供融资,其主要收入来源为贷款利息; 混合型REITs指既拥有经营不动产,又向不动产所有者和开发商提供资金,是上述两种类型的混合。在境外市场，权益型REITs完全占据主导地位。反观国内市场，“类REITs”产品主要采用固定收益的投资逻辑，特别是次级，很大程度上是主体信用维持的类债性产品。
中国版REITs收益到底如何呢？由于国内REITs产品在交易设计、税负、运营等方面的不同，从短期看，与过去20 年美国REITs市场10.2%的年化平均收益率相比，中国版REITs仍对社会资本缺乏吸引力。以中信启航专项资产管理计划为例，继去年被曝出低价强制赎回内部员工次级份额等事件后，其收益率也远低预期。2017年6月中信证券发布的《关于中信启航专项资产管理计划第四期（暨资产处置）收益分配公告》测算分析，次级投资者3年投资收益率仅为17.9%，平均年化收益率不足6%，这与路演时宣传的年化预期收益12%-42%相差甚远。
从国际经验来看，商业物业收益率能否高于借债的成本是REITs发行成功的关键所在。然而，中国一线城市租金回报率却处于全球“垫底”水平。在智谷趋势最新发布的“100个城市租金回报率排行榜”中，北京、上海、广州、深圳租金回报率分别仅为1.37%、1.48%、1.69%、1.38%，远远低于我国十年期国债收益率。没有高质量的物业，就没有真正低风险的REITs。实际上，开发商们一般并无意愿出让优质商业项目的股权，能拿来进行股权融资的项目，相对来说吸引力较小，这也对投资者的甄别能力提出更高要求。
美国华尔街流行这样一句俗语，“当音乐响起时,你便必须起身跳舞”。虽然中国版REITs仍面临着税收、法制、物业价格与回报不匹配等诸多方面的不完善，尚处于“犹抱琵琶半遮面”的萌芽阶段，但当敏锐的市场嗅觉与雄厚的资本力量一同将其锁定，REITs便带着镣铐开始舞蹈了。
文章转自中国金融家，作者孙榕，如有侵权请联系删除。
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