虹桥天地位于上海虹桥商务区核心区，为商务区内离虹桥枢纽距离最近的地块。项目总建筑面积38万平方米，可租建筑面积30.8万平方米。包含写字楼、商场、酒店、演艺等业态。其中包含新天地和购物中心的商业约17万平方米，写字楼约9.3万平方米。商业于2015年12月份正式开业。
4.5万平米的酒店已整售出，故不在年报中显示运营情况
查阅瑞安的年报，可知项目商业部分出租率由2016年年底的79%增长至2017年年中的92%，有了显著提高。
2017年上半年虹桥天地个物业总租金收入为1.59亿元，同比增长27%。由于年报中收入未分业态，只能对商场的租金做合理推算。假设写字楼租金为5元/㎡·天，则可以推算出商业部分2017年年租金收入约为1.6亿元左右，如不考虑空置率，则按可租建筑面积计算的平均租金为2.58元/㎡·天。
考虑到项目所处区域的发展情况和体量，这个租金表现还算不错，显示了瑞安在上海比较强大的品牌号召力。但项目整体租售比偏高，存在经营压力。
我们一起来看看开业过去两年，虹桥天地的品牌调整有哪些动作。
L 1
L1的调整很务实，与商场同期开业的小众轻奢品牌完成“站场”任务后，基本都已经撤出，空余出的几个很重要的主入口铺位目前处于空置状态。新引入了多个品牌，整体出租率相较于开业时有明显提升。
近1000平米的Vancasa已经撤离，一个端头大铺，已经上了ICICLE的围挡。
一楼很大胆的引入了两家运动旗舰店，其中一家即是GF托L1的NIKE旗舰店。
轻奢品牌Anne Fontaine撤离后，引入了asics旗舰店，与NIKE比邻。
轻奢品牌Pollini撤离后，调整为男装品牌MATTITUDE，另外一个调整入场的男装品牌还有Sean by Sean。
新引入了River Tooth、花间等品牌。River Tooth同时也入驻了一路之隔的虹桥天街项目，最近开店很迅猛。
L 2
L2层强化了女装品类，引入了太平鸟、达衣岩、欧时力等标配品牌，调整了TOM TAILOR，同时将言几又调整至了L2。
之前一直在L4托L5做围挡的言几又调整至了L2，拿了一个不错的位置，面积也由之前所宣传的5000平米缩减至2200平米。
复兴旗下TOM TAILOR中国首店已经撤离，调整为了全棉时代。
新增了欧时力、NEYO、pearlosophy等品牌
L 3
L3开业时整体开业率较高，开业两年后相对而言调整并不大，新引入了一些儿童零售、家居品牌，调整了一个儿童零售集合店。
之前的儿童零售集合店撤出，铺位一切为二，一个铺位调整为儿童艺术，另外一个铺位调整为丽妍雅集。
胖仙女调整为杭州的奶茶品牌弥茶。BTY，虹桥天地的多经点位铺位普遍做得非常漂亮。
新增了山枝鲜生态火锅、优格至尊两个餐饮品牌。
L 4
L4开业时开业率很低，仅有四个品牌同期开业，运营期间还掉了一个端头大铺。但经过两年的调整，目前仅有2个小铺空置，基本满租。引入了运动体验品牌乐途空间作为主力店，新增了舞蹈、健康护理等业态，强化了“健康业态”的氛围。
与项目同期开业的日本运动历史品牌SPORTS DEPO已经撤离，铺位较大，后期切分成了三个铺位，引入了琵琶蛮-铜雀春深等三个餐饮品牌。
新增了明翼舞蹈、东瀛造型、ISKIN等和健康护理相关的业态。
L4托L5的一个大铺位，原本落位为言几又，后言几又缩小面积调整至L2，落位调整为运动体验品牌乐图空间，面积超过5000平米。
L 5
L5开业时整体开业率不低，后期新增了多个餐饮品牌，同时强化了居家零售和生活服务业态。
新增了晨光旗下的杂物社、Sakura美睫美甲等品牌。
Brookstone调整为型品家居。
L 6
L6为影院所在楼层，主体为餐饮，开业时开业率较高，后期新增了部分小餐饮品牌和生活服务品牌。
新增了东田造型和瑞尔齿科等生活服务业态。
餐饮+游戏道具品牌Dai Do 呆逗已经撤出。
G F
项目快销品牌集中设置于GF层，开业后项目调整了两个餐饮品牌，强化了GF层的零售业态。
原来MANGO SIX的铺位调整为GF托L1的NIKE旗舰店。
通道上新增了两个多经点位：Beats、NIKE。
B 1
项目的地下楼层感觉人气较一般，虹桥天地没有在地下楼层设置诸如超市业态的主力店，另外无论是动线还是内装，项目地下楼层的打造确实有失港资水准。
内动线上的三个品牌均做了调整，Tiger Topoki调整为汉堡王，麻辣工坊调整为东饼西面。
入口处的ABS撤出，调整为名创优品。
Hundred Goods调整为Hitomi Optician。
新增了一个便利店业态。
总 结
总体而言，项目调整风格非常务实。开业时宣传的小众“首店”基本全部撤离；很大胆的在一楼设置了两个运动品牌；高楼层强化了生活服务、健康护理等业态；调低了零售业态比例；引入了超过5000平米的运动体验型主题馆，项目定位方向很明显在往“家庭”方向调整。
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