从昨天开始，杭州首个摇号的楼盘终于犹抱琵琶半遮面，千呼万唤始出来了。它就是万科坤和和家园。这个大侦探从2010年就看过的楼盘，还在杭州市场这么出挑，也是挺让人意外的。
对于它的“照顾比例”和“摇号门槛”，估计各大公众号都说过了，大侦探也不赘述——照顾比例，对于“无房家庭”照顾40%房源，有70多套；第二验资标准50万元。可以说，万科在这两块做的真的比较良心的——作为出头鸟，。
这些都是题外话
对于购房者来说
和家园值不值得摇一把？
今天大侦探实地探访
给大家一些参考
（正在建设的和家园·臻园 这次就是摇这里）
1·为什么要珍惜摇号权？
为什么我们需要珍惜摇号权？
根据杭州目前的摇号政策，如果你两次摇中了，但是却不买，那么接下来两个月，不能参与任何摇号了；如果你三次摇中了，但是却不买，那么接下来半年就不能参与摇号了。
也就是说，摇号这事，也得稳准狠——如果你摇中和家园，却不购买，那么就白白浪费一个指标了。两次机会浪费，遇到心水的楼盘，却不能摇，那就可惜了。
2·和家园值不值得去浪费摇号指标要一次？
大侦探今天从
区位、户型、生活便利、教育配套、未来潜力
五个方面给大家分析：
A 区位
首先来说大区位：工作在市区无吸引力，工作在留下吸引力强，工作在绕城沿线可以考虑。
万科坤和和家园，楼盘位于杨梅山路。杨梅山路是位于西溪路和留和路之间的一条小路，大侦探从浙江广电集团出发—莫干山路111号出发，全程在12公里左右，出发时间为9点50左右，到达时间为10点30分，全程时间为50分钟。不过回程时间比较快，下午两点回程，回到台里面，大侦探用时30分钟。
考虑到两个时间段都不是高峰时间段，这个时间都无法参考。借鉴早晨的早高峰以及西溪路的一贯表现，50分钟到1个小时，可能更接近市区10公里左右路程的上班通勤时间。
对于市区上班的刚需来说，这个通勤时间并没有特别大的优势；
反而对于留下方向的同志们，相信和家园更有优势；
当然和家园离绕城的留下枢纽很近，如果不心疼高速费用，或者愿意用金钱换时间的购房者来说，前往三墩、之江转塘方向，都是蛮不错的选择的——早上你可以接一个顺风车，可以填平这项支出。
再说小区位：靠地铁走路有点累，需要骑单车；去学校的距离能够接受。
大侦探说的小区位，是指在这个小交通环境下，目前在售的和家园臻园的区位分析。在地图上看，和家园区域，类似正圆的第四象限（不懂象限的，可以回去问候自己的高中数学老师）
和家园目前比较重要的配套是地铁和学校——规划中的地铁在留和路和天目山路交叉口，也就是说，和家园臻园是离地铁较远的一个楼盘，和附近的楼盘复地黄龙和山以及万科玉泉来比，是没有优势的，如果走杨梅山路，路程超过2公里，如果走留和路，路程约1.4公里。
今天大侦探踩盘的时候，没看到什么共享单车，不过公共自行车还是有的——但是比较坑的是，和家园是山地地形，如果从臻园骑车走杨梅山路到3号线地铁口，有很长一段上坡要骑；所以最佳选择还是骑车走留和路，但是这样就没办法路上买个包子或者早餐了，好纠结。
另外，对于学校来说，目前的求是小学位于西溪路和杨梅山路的交叉口位置，距离臻园约1公里，处于能接受范围。
综合评分：
大区位：★★★✰
小区位：★★
综合：★★★
B 户型
目前和家园臻园提供了两个户型，一个是边套、一个是中间套，一贯的万科风格。均价估计在40500元左右。
优点在：两个户型都做成了3室，当然大多数的90方都能做3室了。目前只有中间套的样板房，样板房印象深刻的是有南北双阳台，而且从销售的话术中并没有提及阳台一定不能包，从前车之鉴中可以得出，包阳台对于万科来说，并非如同滨江、绿城那样的禁忌，如果一旦谈妥阳台可包，那么中间套的户型的使用面积上还是比较有优势的（相比之下，边套少一个阳台），但是令大侦探疑虑的是，中间套的书房北阳台的侧边，是设备阳台，是否能包，方不方便包，不敢确认。
想吐槽的是：目前两个户型，都只有一个卫生间，如果是一家三口住的话，勉强可以够的，但是如果涉及到和老人同住的话，可能会遇到比较多的尴尬境地。
另外，中间套的厨房位置开口较小，样板房里没放冰箱——其实如果你放完冰箱的话，你会发现，进出厨房是的口子就会被压缩到很小（这可能也是和家园没放冰箱的原因）。而且，如果要保证能够正常出入厨房，这里只能摆放三门冰箱了，如果摆放多门或者对开门冰箱的话，可能进出厨房的通道会被完全堵死了。那么三门冰箱够不够用？
（万科坤和和家园样板间）
另外，看下台面，左侧的厨房台面长度40cm左右吧，够不够，仁者见仁智者见智。
综合评分：★★★
C 生活便利程度
吃喝拉撒很方便——
对于生活便利程度，我给和家园打分打四星半。作为深耕这个地块十多年的楼盘，这里的便利程度已经非常成熟了。
甘其食、黄焖鸡、快餐、蓝山咖啡、星巴克、世纪联华、菜场，应有尽有，有能让你感觉有逼格的；也有能让你接地气的。
（有普通菜场 也可以买到有机蔬菜）
（星巴克 营业员也是和家园业主哦）
（世纪联华外 还有很多小超市）
杨梅山路穿和家园而过，杨梅山路两侧最多的配套除了吃喝，就是教育配套，学画画的、学乐器的、学跳舞的，应有尽有，这可能和杨梅山路头有求是小学，尾有留下中学有关。除了教育配套，就是美容美发的配套，临街有很多家美容美发的、保养的门面，可能跟和家园有不少贵妇消费有关。另外，医疗资源是西溪医院，有公交车直达，路边药房也是有的。
最让大侦探感动的是，中午想去吃饭，在和家园的商业广场，去了一家快餐店，我们同行的同事点了六个菜，64块。最贵的一个牛肉18块，剩下都很便宜。开心之余，大侦探觉得——对于大侦探这种更关注房价涨幅的人来说，可能就要诀别和家园的摇号了，为什么？在未来潜力那部分详细说。
（六个菜一个饭 只要64块）
早高峰会很堵——
但是不便利的地方有没有？有。那就是交通——前面只描述了区位，没有描述具体交通现状。杨梅山路是臻园出门必走的一条路，但是这条路的很多地方都只有一车道，部分路段双车道。根据业主反映，这条路早高峰会很堵，杨梅山路两头都有学校很有关系，连接西溪路那端有求是小学、连接留和路这端有留下中学——接送车辆一旦把仅有的车道占据了，那酸爽…另外，杨梅山路几乎没有拓宽的可能，现状还是在万科玉泉业主没有入住的情况下，待玉泉业主入住，估计可以用水泄不通来形容吧？
（部分只有一个车道能走）
停车也会是大问题——
和家园车位配比是1:1；即便买大户型，也不能保证可以买两个车位。目前摇号的和家园臻园几乎可以确定，只能买一个车位，价格不超过38万。但是市场交易价早已经超过40w+，所以如果不买车位，或者两辆车只有一个车位，那么真的很憋屈。你可能会说，停路边！首先，第二天可能被蹭不说，毕竟单车道。其次，大侦探打听到的是——交警8点上岗贴条。真是敬业啊。
（杨梅山路部分路段能同时通行两辆车）
公共交通还是便利的——
如果没车，可能这个事情还好解决点。前面区位说了，等地铁三号线开通，骑自行车去三号线地铁口。和家园还提供业主免费班车，摆渡至古荡公交站（这个真的给和家园点个赞）
（业主通勤车站台）
生活便利程度：★★★★✰
D 教育配套
教育配套之所以拉出来说，是因为对于求是小学，可能是和家园的金字招牌。毕竟这个学校也确实是和家园引进的。但是是否和家园臻园的业主一定能读求是小学？开发商不会给明确答复的。因为期房，他们不可能给这个答复。
（求是小学）
但是大侦探从二手中介链家小哥的口中得到的消息如下：目前求是小学的生源包括了和家园、复地黄龙和山、万科玉泉、玉屏居（回迁房，暂时不能买卖）、以及军区房。可以说已经接近求是小学的负载能力了。臻园交付之后，是否一表生都会无法完全接收，暂时不可知，所以为了学区去摇和家园臻园，可能要掂量下。但是，如果能读求是，那至少是占到一个中等偏上的教育资源。能给到四星，但是这个四星不稳定啊。
教育配套：★★★★
E 未来潜力
大侦探看完和家园，和朋友交流之后，得出的结论是，大侦探就不来凑这个热闹，不来摇了。从刚才那顿饭就可以看出，这个片区太成熟了，太成熟的另一层含义是，目前的价格，已经能够代表现在的这个区位的真实价值，不存在低估，潜力不大。对于投资来说，二手房倒挂不明显，投资的增值幅度不够大。
目前和家园在卖的二手房，最便宜的一套385万，户型较差，86方左右，均价为4.5万元/方。该片区包括复地黄龙和山的价格也在这个区位段。也就是说，即便摇号摇中了，每平方倒挂金额为4000元/方，90方的利润为36万元。
那么，交房还需要两年，如果要避税，再等两年，两年之后，没准能爆发呢？那么大侦探要问一句了，和家园未来的预期有什么？地铁？除了地铁呢？大侦探目前没找到。而地铁的预期溢价早已经纳入目前的二手房价格，即便四年之后涨价，也是楼市的普涨，而不存在和家园成为涨价潮中的翘楚。
因此未来潜力，大侦探只能给和家园一颗星。
未来潜力：★
3· 总结一下
对于自住，且只是小家庭来说：
如果对于工作在留下、闲林方向以及西溪路沿线的购房者，用于自主，和家园完全可以去摇一摇；相比于闲林的楼盘，和家园的环境优势太大了，花这个溢价摆脱高速困扰，住和家园，未来还有机会上求是小学，可以说爽到不要不要的。
今天大侦探的踩盘中，对于不到三块的物业费，而且服务尽职尽责，很多业主还是首肯的。
当然，对于工作在绕城沿线的同志，尤其三墩转塘区域的话，也可以关注下，毕竟和早高峰相比，开高速肯定会如丝般顺滑。
对于在市区工作的购房者来说，同样可以摇。只不过，你要考虑好如果你开车以后车停哪里；如果不开车，公共交通的拥挤程度和倒车频次是否是能接受。如果这两点都没问题的话，同样，这里的居住环境还是可以考虑的。
对于自住，且可能同老人同住的家庭来说：
如果你能接受一个卫生间，其余都可以同上。这里养老，对于老人也确实不错。
对于非自住，想投资的购房者或者自住兼投资的购房者来说：
1、不建议去摇号了，给真的想自住的同志一个机会，别稀释人家摇中的几率。
2、不建议去摇号了，升值潜力绝对不如未来科技城、奥体等倒挂严重的楼盘。
3、投资不可耻、投资不可耻、投资不可耻！重要的话说三遍。要去哪里摇？
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